Apartman ve site yaşamı, günümüzde toplu konutlara olan talep arttıkça daha da yaygın hale gelmiştir. Ancak, bu tür toplu yaşam alanları, bir yönetim mekanizmasına ihtiyaç duyar. Apartman yönetimi veya site yönetimi gibi yapılar, bu tür alanların düzenli ve sorunsuz bir şekilde yönetilmesi için gerekli olan araçlardır. Bu yönetim mekanizmaları, kiracılar, ev sahipleri, kat malikleri kurulu, yönetim kurulu gibi unsurların katılımıyla oluşturulur. Apartman ve site yönetimi, mevcut hukuk kurallarına uygun olarak hareket etmek zorundadır. Türkiye'deki apartman ve site yönetimi ile ilgili hukuki kuralların en temel belgesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Bu kanun, ortak yaşam alanları ile ilgili hukuki çerçeveyi belirler ve yönetim mekanizmalarının kurulmasını ve işleyişini düzenler

Aşağıdaki link üzerinden Kat mülkiyeti kanununu detaylı inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yöneticisi bağımsız bölüm(Mesken) malikleri tarafından seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince dışarıdan birinin yönetici olması da mümkündür. Site yöneticisi seçerken kat mülkiyeti kanunları mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Bu sayede sitelerde seçilecek olan site yönetimi daha etkili ve daha başarılı bir şekilde çalışmaya başlayacaktır. Site yönetimi seçimleri sırasında bir defter alınmalı ve bu defter karar defteri niteliğinde olup, noterlikçe tasdik edilmelidir. Site yöneticisi seçilmeden önce toplantı detayları belirlenmelidir. Yani toplantının yeri, günü, zamanı ve konusu malik sahiplerinin bilgisine sunulmalıdır. Ayrıca seçilecek olan site yöneticisinde olması gereken bir takım nitelikler şunlardır;

1. Kişinin güvenilir olması

2. Akli melikelerinin yerinde olması

3. Sakin ve iletişimi kuvvetli biri olması

4. Hukuki mevzuata hakim hakkını hakkı olmayanı bilen biri olması

5. Kat maliklerinin hak ve menfaatlerini korumaya yönelik olması

6. Daha önce kendisine duyulan güveni asla suistimal etmemiş olması gereklidir.

Site yönetimi kanunlarına göre, yönetici yılda bir kez olmak üzere seçilmektedir. Bir yıllık görevi dolan kişi görevini başkasına bırakır. Eğer görevi bırakmak istemiyorsa yine seçimlere katılabilir. Oylamada salt çoğunluğun dediği kabul edilir. Madde 29 gereği yılda bir kez seçilen site yöneticisi için belli kurallar ve belli haklar çerçevesinde görevini yerine getirmektedir. Göreve geçirilen kişi site yönetim planına göre ve kanunların kendisine tanıdığı haklara göre görevine devam eder. Seçilen site yönetiminin amacı site içi nizamı sağlamak ve site içindeki birliğin tam bir şekilde ilerlemesine yardımcı olmaktır. (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde-29 inceleyebilirsiniz)

Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetim konusu oldukça önemlidir. Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan binalar için, Kanunun verdiği yetkiye dayanarak yönetici tayin edilmesi zorunludur (KMK 34/I). Ancak, tüm bağımsız bölümlerin tek bir kişinin mülkiyetinde olduğu durumlarda, malik kanunen yönetici olarak hareket eder.

Yöneticinin görevleri arasında, binanın yönetim ve idaresini yürütmek, bina sakinleri arasında koordinasyonu sağlamak, yönetim planına uygun olarak aidat toplamak ve harcamaları yönetmek yer alır. Ayrıca, bina sakinlerinin sorunlarını çözmek ve bakım-onarım işlerini yürütmek de yöneticinin sorumluluğundadır. Bu nedenle, kat malikleri topluluğu içinde bir kişinin yönetici olarak atanması, binanın düzenli bir şekilde yönetilmesini sağlar. Böylelikle, bina sakinleri arasındaki sorunlar minimize edilir ve bina değeri de artar.

Kat malikleri, yöneticiyi belirlerken dışarıdan birini de seçebilirler. Ancak bu durumda, dışardan seçilen yönetici dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda yetki verilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca dışardan seçilen yönetici, kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz. Yönetici seçimi, kat malikleri toplantısında yapılan oylama sonucunda belirlenir ve seçilen yönetici, toplantı tutanağına işlenir. Yönetici, seçildikten sonra belirli bir süre için görev yapar ve bu süre sonunda tekrar seçime gidilir veya yöneticinin görev süresi uzatılabilir. Yönetici, kat malikleri toplantısında belirlenen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür ve bu görevleri zamanında, eksiksiz ve dürüstlükle yerine getirmelidir.

Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş olduğu hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı, bu ayın birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat Malikleri Kurulu'nun mutlaka is günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar, kurul toplantısı için daha elverişlidir.

Kat malikleri kurulu, kararlarını kat maliklerinin çoğunluğuyla alırken, bu çoğunluğun hem sayı hem de arsa payı açısından yarısından fazlasının olması gerekiyor. Yani, kurulun toplandığı zaman, hem kat maliklerinin yarısından fazlası toplantıda bulunmalı, hem de bu kat malikleri toplam arsa payının ve bağımsız bölüm sayısının % 51'ini temsil etmelidi

Eğer ilk toplantıda yeterli sayı ve temsil sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve burada karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu olur. Yani, bu toplantıda yeter sayı, toplantıya katılanların çoğunluğuna ulaşır. Bu kuralların amacı, kararların adil bir şekilde alınması ve tüm kat maliklerinin fikirlerinin dikkate alınmasıdır.

Kat malikleri yönetim kurulunu seçtikten sonra, yöneticiye ödenecek ücret konusu da gündeme gelir. Yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmediyse, yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Ancak bu konuda karar alınması için kat malikleri kurulu toplanır ve yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına, katılacaksa ne oranda katılacağına karar verir. Karar alınmamışsa, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz

Yönetici dışarıdan seçilmişse, ücret ve şartları yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. Yöneticinin ücreti, kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir. Bu şekilde yöneticinin hizmetleri, kat malikleri arasında adil bir şekilde paylaşılmış olur.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görev performansını düzenli olarak denetlemelidir ve herhangi bir haklı sebep ortaya çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Yönetim planında hesapların denetlenmesi için belirli bir zaman belirtilmemişse, hesap denetimi en az üç ayda bir yapılmalıdır. Ancak, haklı bir sebep varsa, hesap denetimi her zaman yapılabilir.

Site yönetimi, için gerekli olan kuralları ve yasaları sadece site yöneticileri değil aynı zamanda site sakinleri de bilmelidir. Dolayısı ile site yöneticisinin hakları veya site yöneticisinin görevleri daha iyi bir şekilde anlaşılacaktır. Bilhassa yöneticilerin yasalar tarafından kendileri için sağlanmış olduğu hakları daha detaylı bir şekilde öğrenmeleri işlerini kolaylaştıracaktır. Kat Mülkiyeti Kanununun 35-36-37 Maddelerinde Site Yöneticisinin Görev ve Hakları detaylı anlatılmaktadır.)

Toplu alanlarda yaşamayı kolaylaştıran bir takım kurallar vardır. Ancak herkes bu kuralları dikkate almayabilir. Özellikle site yaşam alanlarında kat maliklerinin daha nizami bir yaşam sürebilmesi için salt çoğunlukla site yöneticileri belirlenir. Yöneticilere bir takım kurallar ve görevler verilirken, bir takım yönetici hakkı da verilmektedir. Bunun esas nedeni ise kat maliklerinin kurallara daha dikkatli yaklaşmaları gerektiğidir.

Yöneticilerin, kanun gereği sadece karar defteri tutma yükümlülüğü vardır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle onaylanmalıdır ve sayfaların sıra numaraları mutlaka 1'den başlamalıdır. Ancak, pratikte birçok yöneticinin işletme defteri, kasa defteri, asansör bakım defteri gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı defterleri tuttuğu görülmektedir. Yöneticiler, tüm belgeleri düzenli bir şekilde bir dosyada saklamalı ve görev süresi sonunda tüm defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir. Bu şekilde, apartman yönetimi için gerekli tüm bilgilerin yeni yönetici tarafından kolayca erişilebilir olması sağlanır.

Apartman ya da site gibi toplu konutlarda, ortak alanların bakımı, onarımı ve güçlendirilmesi gibi giderler ortak hesap tarafından karşılanır. Bu hesap, kat maliklerinin veya sakinlerinin ödediği aidatlarla oluşur. Kat malikleri/Sakinleri, ortak giderler için belirlenen oranda aidat ödemekle yükümlüdürler. Bu aidatlar, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi çalışanların maaşlarından tutun da, sigorta primleri, bakım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer giderleri de kapsar.

Kat mülkiyeti kanunu 20. Maddesi gereğince, yönetim kurulu aidatını ödemeyen kat malikine aylık %5 gecikme zammı uygulama hakkına sahiptir. Yönetici ya da diğer kat malikleri, aidatın ödeme gününü geçiren diğer kat malikine dava açabilmektedir. Böylelikle, toplu konutlarda yaşayan kişiler, ortak alanların bakımı ve işletilmesi için aidat ödemekle yükümlüdürler. Bu aidatların zamanında ödenmesi, icra takibi, haciz ve borçlanma gibi sorunları önlemek açısından son derece önemlidir.

İşletme projesi genel olarak sitelerin yönetim kurulu tarafından site ile ilgili planlamaların ve faaliyetlerin rakamsal olarak ifade edilmiş olduğu bir doküman olarak açıklanabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37.maddesi uyarınca işletme projesi hazırlanması durumunda gösterilmesi gereken bazı bilgiler vardır. Söz konusu bilgiler şöyledir:

• Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetimi doğrultusunda tahmini bir gelir ve gider tutarının,

• Tüm site giderlerinin her daire sahibine ve söz konusu kanunun 20.maddesinde bulunan esaslara göre tahmini miktarının

• Tahmini giderler ile muhtemel giderleri karşılamak adına her daire sahibinin vermesi zorunlu olan avans tutarının gösterilmesi gerekmektedir.

Onaylanmamış İşletme Projesi

Ana gayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından, kat maliklerinden birine veya bir

kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur;{" "}

İşletme projesinin iptali için, kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine başvurabilir.

Kıdem tazminatı konusunda kat maliki ile kiracı arasında yaşanan sorunlar sıkça gündeme gelmektedir. Bu konuda belirli hükümler bulunmakla birlikte, uygulamada farklı yaklaşımlar gözlemlenebilmektedir.

Kıdem tazminatı ödemesi işverenin yükümlülüğündedir. Dolayısıyla, kapıcıya ödenecek kıdem tazminatının kat malikinin mi yoksa kiracının mı ödeyeceği konusunda tartışma olması şaşırtıcı değildir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer alan hükümler değerlendirildiğinde, kıdem tazminatının ödenmesinden kat malikinin sorumlu olduğu sonucuna varılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, "ortak yerlerin bakım ve onarımı, yedek akçe, aidat, sigorta primleri ve benzeri giderlerin kat malikleri arasında arsa payına göre paylaşılacağını" belirtmektedir. Ayrıca, 20. madde de "işçilerin hakları ve yükümlülükleri işveren tarafından karşılanır" hükmünü içermektedir. Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, kıdem tazminatının ödenmesi işveren yükümlülüğü olduğu için, bu ödemenin de kat malikleri arasında paylaşılması gerektiği sonucuna varılabilir

Ancak, kiracı tarafından ödenmesine ilişkin bir hükmün kira sözleşmesinde yer alması durumunda, kıdem tazminatının kiracı tarafından ödenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle, kira sözleşmesinde kıdem tazminatının kim tarafından ödeneceğine ilişkin açık bir hüküm bulunması, bu tür tartışmaların önüne geçebilir

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kıdem tazminatının kat maliki tarafından ödenmesi gerektiği kabul edilmekle birlikte, kira sözleşmesinde bu konuda farklı bir hüküm bulunması durumunda bu hükme uygun olarak hareket edilmesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz

Yönetim planında yöneticinin aidat ödeyip ödemeyeceğine ilişkin bir düzenleme varsa öncelikle bu hükümler somut durumda uygulanacaktır. Örneğin yönetim planında yöneticinin diğer kat malikleri gibi ortak giderlerin tamamına katılacağı belirtilmişse, yönetici ilgili hüküm uyarınca aidat ödemekle yükümlü olacaktır.

Yönetim planında yöneticinin veya yönetim kurulunun aidat ödemesi yapıp yapmayacağı ile ilgili bir düzenleme mevcut değilse; kat malikleri kurulunun bu konuda bir kararının olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer kat malikleri kurulunun bu hususta herhangi bir kararı varsa ilgili kurul kararı uygulanacaktır. Örneğin kat malikleri kurulu toplantısında olağan ortak giderlerin tamamına yöneticinin katılmayacağı kararlaştırılmışsa artık ilgili taşınmazda yöneticinin olağan giderlerle ilgili aidat ödeme yükümlülüğü olmayacaktır.

Yöneticinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü konusunda apartman veya sitenin yönetim planında bir düzenleme mevcut değilse ve kat malikleri kurulunca da alınan bir karar yoksa bu durumda somut olayda KMK m.40/4 hükmü uygulanacaktır. Belirttiğimiz kanun maddesinin ilgili bendine göre bu halde yönetici olağan ortak giderlerin yarısını ödemekle yükümlü olacak ve diğer yarısına katılmayacaktır.

Yönetim planında yazılı bir zaman yoksa yönetici bağımsız bölüm(mesken) maliklerine her takvim yılının ilk ayında tüm yapılan gelir-gider ve benzeri konuların hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, yöneticiden hesapların gösterilmesini her zaman isteyebilirler. Kat mülkiyeti kanunu 39’uncu madde de açıkça belirtilmiştir

Yönetim firması ilk olarak apartman / sitenin işletme projesini hazırlar. Aidat avansı ve binanın cari hesap bilgilerini kendi sistemlerine girerek tahsil edilmeyen alacaklar varsa gerekli iletişimi sağlar. Düzenli olarak aidat avansı takibini yapar. Aparman / sitenin öncelikli acil yapılması gereken kanun tarafından zorunlu tutulan işler varsa eksikliklerini gidermek için çalışmalara başlar. Sakinlerin güvenliği için eksiklikleri tespit ederek durumu hakkında bilgileri toplar. Çalışan personel varsa özlük dosyasında eksiklikler varsa tamamlar.

Toplantı da oy çokluğu ile alınacak karar ile apartman / site yönetim firması ile binanın yönetilmesi için karar alınır. İlgili firmanın ticari unvanı ve vergi numarası belirtilmesi dışında yapılacak yöneticilik sözleşmesi ile devredilmesinde fayda bulunmaktadır. Apartman / Siteye ait belgeler (karar defteri, işletme defteri vb.) apartmanın verdiğine ilgili firmaya teslim ettiğine dair belge bulundurması açısından teslim tutanağı düzenlenerek verilir. Devir işlemi yapılırken apartman / sitenin tüm hesap durumu, aidat avansı borç – alacak durumu, binanın firmalarla ilgili cari hesap bakiyeleri firmaya yazılı olarak verilir.