2026 Kira Zam Dönemi Neden Bu Kadar Önemli?
2026 yılına girerken kira zamları yine gündemin ilk sıralarında yer alıyor. TÜİK'in 5 Ocak 2026 tarihinde açıkladığı Aralık 2025 verilerine göre, konut ve iş yeri kiralarında yasal tavan artış oranı %34,88 (TÜFE 12 aylık ortalaması) olarak kesinleşti.
Bu oran, hem bireysel kiracı-ev sahibi ilişkilerini hem de site ve apartman yönetimlerini doğrudan etkiliyor. Yanlış hesaplama, eksik bilgilendirme veya gecikmeli tahsilatlar ciddi anlaşmazlıklara yol açabiliyor.
Bu kapsamlı rehberde şunlara değineceğiz:
• Güncel yasal çerçeve ve hesaplama yöntemi
• Kiracı ve kat maliki hakları/sorumlulukları
• Site yönetimleri için en yoğun dönem nasıl kolay yönetilir?
• Dijital araçların sağladığı gerçek avantajlar
2026 Ocak Ayı Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu Madde 344'e göre (2024 Temmuz sonrası düzenleme ile), konut ve iş yeri kiralarında artış üst sınırı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. Taraflar bu oranın üzerinde anlaşamaz; daha düşük oranda anlaşabilir.
Not: %25'lik sabit sınır uygulaması 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Artık tüm kiralamalarda TÜFE 12 aylık ortalama geçerli.
Kira Zam Hesaplama Yöntemi (Adım Adım + Örnek)
• Mevcut kira bedelini belirleyin
• Yasal tavan oranı (%34,88) ile çarpın › Zam tutarı
• Mevcut kiraya zam tutarını ekleyin › Yeni kira bedeli
Kira Zam Hesaplama Yöntemi (Adım Adım + Örnek)
• Mevcut kira bedelini belirleyin
• Yasal tavan oranı (%34,88) ile çarpın › Zam tutarı
• Mevcut kiraya zam tutarını ekleyin › Yeni kira bedeli
Gerçekçi Örnekler (Ocak 2026 için):
• Mevcut kira: 15.000 TL Zam tutarı: 15.000 TL × 0,3488 = 5.232 TL Yeni kira: 20.232 TL
• Mevcut kira: 25.000 TL (orta segment İstanbul dairesi) Zam tutarı: 25.000 TL × 0,3488 = 8.720 TL Yeni kira: 33.720 TL
• Mevcut kira: 8.000 TL (küçük şehir) Zam tutarı: 8.000 TL × 0,3488 = 2.790,40 TL Yeni kira: 10.790,40 TL
Kat Malikleri ve Site/Apartman Yönetimlerinin Karşılaştığı Zorluklar
Ocak-Mart dönemi, yönetimler için "kâbus üç ayı" olarak bilinir:
• Yüzlerce farklı sözleşme yenileme tarihi
• Farklı kira bedelleri ve oran hesaplamaları
• Kiracı-kat maliki şikayetleri
• Tahsilat takibi karmaşası
Manuel Excel takibi yapan yönetimlerin %60+ hata yaptığı gözlemleniyor.
Dijital Site Yönetimi Nasıl Kurtarıcı Oluyor?
Modern site yönetim yazılımları (Dijiyon gibi) şu süreçleri otomatikleştirir:
• Her daireye özel kira yenileme takvimi oluşturma
• Otomatik zam hesaplama ve bilgilendirme SMS/e-posta gönderme
• Tahsilat hatırlatmaları + online ödeme entegrasyonu
• Muhasebe modülü ile tek tıkla aidat+kira raporu
• Anlaşmazlık öncesi şeffaf kayıt tutma (delil gücü yüksek)
Sık Sorulan Sorular
Site yönetimi kira zam oranını kendisi belirleyebilir mi?
Hayır. Oran kat maliki ile kiracı arasındadır. Yönetim sadece organizasyon yapar.
5 yıldan uzun sözleşmelerde durum farklı mı?
Evet, 5+ yıl sonra "kira tespit davası" ile emsal rayiç bedel talep edilebilir (TÜFE sınırlaması kalkar).
Dijital yönetim kullanmak zorunlu mu?
Hayır, ama 50+ daireli sitelerde neredeyse zorunluluk haline geldi.
Ev sahibi kira zammını ne zaman bildirmek zorundadır?
Ev sahibi, kira artışını kira sözleşmesinin yenileneceği tarihten önce kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Sözlü bildirimler hukuki açıdan geçerli sayılmayabilir.
Kira artışı TÜFE’nin altında yapılabilir mi?
Evet. Taraflar karşılıklı anlaşarak TÜFE oranının altında bir kira artışı belirleyebilir. Ancak yasal üst sınır olan TÜFE oranının üzerine çıkılamaz.
Site aidatı ile kira artışı aynı anda yapılabilir mi?
Evet, ancak bunlar farklı kalemlerdir. Kira artışı kat maliki tarafından belirlenirken, aidat artışı site veya apartman yönetiminin bütçesine göre genel kurul kararlarıyla yapılır.
Kira zammı yapılmazsa ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kiracının yasal sınırlar içinde kira ödemesi devam ettiği sürece, yalnızca kira zammı nedeniyle tahliye yapılamaz. Tahliye için kanunda belirtilen özel şartlar gerekir.
Site yönetimi kira artış sürecinde hangi rolü üstlenir?
Site yönetimi, kira artış oranını belirlemez; ancak bilgilendirme, tahsilat takibi ve dijital kayıtların düzenli tutulması gibi konularda süreci organize eder.
Sonuç: 2026'de Kira Süreçlerini Akıllı Yönetin
%34,88'lik artış oranı, son yıllara göre nispeten düşük olsa da hâlâ ciddi bir yük getiriyor. Bu dönemi sorunsuz atlatmanın anahtarı: şeffaflık + doğru hesaplama + düzenli takip. Dijital çözümlerle (örneğin Dijiyon Site Yönetim Platformu) tüm süreci tek merkezden yönetebilir, hem zaman hem de itibar kazanırsınız.
Siz de sitenizin kira süreçlerini dijitalleştirmek istiyorsanız, demo talep edebilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Özel durumlar için avukat danışmanlığı önerilir. Son Güncelleme: 5 Ocak 2026 – TÜİK Aralık 2025 TÜFE resmi verilerine göre 5 Ocak 2026 itibarıyla güncellenmiştir.
Güncel Veri (5 Ocak 2026): 12 aylık ortalama değişim oranı: %34,88 Resmi kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) Verileri.
