Apartman ve site yaşamında en çok tartışma yaratan konulardan biri, apartman yöneticisinin aidat toplama yükümlülüğüdür. Özellikle aidatların geciktiği veya hiç ödenmediği durumlarda şu soru sıkça sorulur: “Apartman yöneticisi aidat toplamak zorunda mı?”
2026 yılı itibarıyla bu sorunun cevabı hem Kat Mülkiyeti Kanunu, hem de yerleşik yargı uygulamaları açısından oldukça nettir. Apartman yöneticisi, aidat toplama sürecinden kaçınamaz; ancak bu yükümlülüğün nasıl yerine getirileceği, hangi sınırlar içinde olduğu ve yerine getirilmezse ne olacağı çoğu zaman yanlış bilinmektedir.
Bu yazıda, apartman yöneticisinin aidat toplama sorumluluğunu tüm yönleriyle ele alıyor; yasal çerçeveyi, yanlış bilinenleri, pratik uygulamaları ve 2026 koşullarında doğru yönetim modelini detaylı şekilde açıklıyoruz.
Apartman Yöneticisi Kimdir ve Ne İş Yapar?
Apartman yöneticisi; kat malikleri tarafından seçilen veya atanmış, apartmanın ortak yaşam düzeninden sorumlu kişidir. Yönetici, apartman adına hareket eder ve ortak giderlerin düzenli şekilde karşılanmasını sağlamakla yükümlüdür.
Yöneticinin temel görevleri arasında:
- Ortak alanların bakım ve onarımı
- Hizmetlerin (temizlik, güvenlik vb.) yürütülmesi
- Gelir–gider dengesinin sağlanması
- Aidatların belirlenmesi ve tahsilinin sağlanması
yer alır.
Buradaki kritik ifade şudur:
“Tahsilinin sağlanması”
Yani yönetici, aidatların toplanmasından doğrudan sorumludur.
Apartman Yöneticisi Aidat Toplamak Zorunda mı?
Evet.
Apartman yöneticisi, aidatların toplanmasını sağlamakla yasal olarak yükümlüdür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:
- Aidatlar ortak giderdir
- Ortak giderlerin toplanması yöneticinin görevidir
- Yönetici bu görevi ihmal edemez
Ancak burada çok önemli bir ayrım vardır.
Yönetici Aidatı Bizzat Toplamak Zorunda mı?
Hayır. Yönetici:
- Kapı kapı dolaşmak
- Elden para almak
zorunda değildir.
Ancak aidatların düzenli şekilde tahsil edilmesini sağlamak zorundadır. Bu fark, uygulamada sıklıkla karıştırılır.
Aidat Toplama Yükümlülüğünün Yasal Dayanağı
Apartman yöneticisinin aidat toplama sorumluluğu:
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Yönetim planı
- Kat malikleri kurul kararları
ile belirlenir.
Kanun açıkça şunu söyler:
Ortak giderlerin toplanması ve bu giderlerin ödenmesi yöneticinin sorumluluğundadır.
Bu nedenle “Ben aidatla uğraşmak istemiyorum” gibi bir yaklaşım hukuken geçerli değildir.
Aidat Toplanmazsa Ne Olur?
Aidatlar düzenli toplanmazsa, bu durum sadece site sakinlerini değil, yöneticiyi de doğrudan etkiler.
Aidatlar Toplanmazsa Ortaya Çıkan Sonuçlar
- Temizlik, güvenlik gibi hizmetler aksar
- Ortak alan giderleri ödenemez
- Apartman borçlanmaya başlar
- Yönetim zafiyeti oluşur
Bu noktada sorumluluk doğrudan yöneticinin üzerine kalabilir.
Apartman Yöneticisi Aidat Toplamazsa Sorumlu Olur mu?
Evet. Yönetici, görevini ihmal ederse hukuki sorumluluk altına girebilir.
Örneğin:
- Aidatları toplamamak
- Borçları takip etmemek
- Gecikmeleri görmezden gelmek
gibi durumlar, yöneticinin kusuru olarak değerlendirilebilir.
Kat malikleri:
- Yöneticiyi görevden alabilir
- Gerekirse zararın tazminini talep edebilir
Yönetici Aidat Toplamak İstemiyorsa Ne Yapabilir?
Yönetici, aidat toplama yükümlülüğünden tamamen kaçamaz. Ancak bu süreci doğru yöntemlerle yönetebilir.
Yönetici Şunları Yapabilir:
- Tahsilatı dijital sistemlere devredebilir
- Online ödeme altyapısı kurabilir
- Hatırlatma ve takip süreçlerini otomatikleştirebilir
Bu noktada önemli olan, sonucun sağlanmasıdır. Yani aidatların düzenli tahsil edilmesi.
Apartman Yöneticisi Aidat Toplamak Yerine Ne Yapmalı?
2026 itibarıyla apartman yönetimlerinde beklenti nettir:
Manuel değil, sistemli yönetim.
Yönetici:
- Aidatları tek tek takip etmek yerine
- Süreci şeffaf ve kayıtlı hale getirmelidir
Bu yaklaşım, hem yöneticiyi hem de site sakinlerini korur.
Aidat Toplama Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar
Yöneticiler Açısından
- Aidat takibini ertelemek
- “Sonra toplarız” yaklaşımı
- Yazılı kayıt tutmamak
Site Sakinleri Açısından
- Aidatı keyfi görmek
- Gecikmeyi önemsememek
- Yönetimi muhatap almamak
Bu hatalar, küçük sorunları büyük krizlere dönüştürür.
Yönetici Aidat Toplamak Zorunda ama Yetkileri Sınırsız mı?
Hayır. Yönetici aidat toplamak zorundadır ancak:
- Keyfi ceza uygulayamaz
- Elektrik, su gibi hizmetleri kesemez
- Hukuka aykırı yaptırım uygulayamaz
Yönetimin tek yasal yolu:
- Gecikme faizi (karar varsa)
- İcra sürecidir
Aidat Toplama Süreci Nasıl Daha Sağlıklı Yürütülür?
Sağlıklı bir aidat toplama süreci için:
- Borçlar net tanımlanmalı
- Ödeme tarihleri açık olmalı
- Herkes borcunu görebilmeli
- Kayıtlar şeffaf tutulmalıdır
Bu şartlar sağlandığında, aidat tartışmaları ciddi ölçüde azalır.
Küçük Apartmanlarda Yönetici Aidat Toplamak Zorunda mı?
Evet. Daire sayısı az olsa bile:
- Aidat ortak giderdir
- Toplanması gerekir
- Yönetici sorumludur
“Küçük apartmanız” olması, yasal sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
Büyük Sitelerde Aidat Toplama Neden Daha Kritik?
Daire sayısı arttıkça:
- Aidat tutarları büyür
- Gecikme riski artar
- Manuel takip imkânsızlaşır
Bu nedenle büyük sitelerde aidat toplama süreci mutlaka sistemli yürütülmelidir.
Aidat Toplama ile Aidat Takibi Aynı Şey mi?
Hayır.
Aidat toplama = Paranın tahsil edilmesi
Aidat takibi = Borcun, ödemenin ve gecikmenin kayıt altına alınmasıdır.
Yönetici her ikisinden de sorumludur.
Dijital Sistemler Yöneticinin Yükünü Nasıl Azaltır?
Apartman yöneticilerinin en büyük ihtiyacı:
- Zaman kazanmak
- Hata riskini azaltmak
- Hukuki güvenlik sağlamaktır
Bu noktada Dijiyon, aidat toplama sürecini dijitalleştirerek yöneticinin omzundaki yükü azaltır.
Dijiyon Dijital Apartman Çözümleri sayesinde:
- Aidatlar düzenli takip edilir
- Ödemeler kayıt altına alınır
- Site sakinleri borcunu kendisi görür
Aidat Toplama Zorunluluğu Neden Göz Ardı Edilmemeli?
Aidat, apartman yaşamının devamlılığı için zorunludur. Aidat toplanmadığında:
- Hizmetler durur
- Borçlar büyür
- Yönetici–site sakini ilişkisi bozulur
Bu nedenle aidat toplama görevi, “ikinci planda” görülecek bir sorumluluk değildir.
